تبلیغات
هدهدان - دو نگاه به حباب قیمت مسکن

دو نگاه به حباب قیمت مسکن

شنبه 10 خرداد 1393 08:06 ب.ظنویسنده : مهدی عبدی

 


این روزها به نظرم قیمت مسکن با نگاه سرمایه گذاری کاملاً حبابی است و در مقایسه با سایر بازارها توجیهی برای ورود ندارد.
در این خصوص در یکی از فرومها دو نظر از دو نفر از دوستانم خواندم که در ادامه نقل قول خواهم کرد.


نگاه اول:

سوای تصویر داخلی از بازار املاک - سفته بازی در ملک در سراسر دنیا از سال 2009 تا امسال رونق داشته و در بسیاری از کشور ها این موج دارد به انتهای خود میرسد. نگاهی به نمودار صندوق های ETF املاک ( MSCI Global و موارد مشابه کشور های خاص) الگوی اتمام موج B و آستانه ورود به موج C را تداعی میكند.

اخیرا مراجع دولتی چین هم اذعان کردند که در بسیاری از شهر های چین حباب قیمتی در مسكن شكل گرفته است.

بطور کلی سنتیمنت بازار ملک در دنیا نسبتا همگون است (به استثنای موارد جزیی) و نمونه آن سقوط ملک در ایران همزمان با سقوط ملک در دوبی در سال 86 و بسیاری کشور های دیگر بود.

در ضمن نسبت قیمت ملک به درآمد خانوار در تهران به اعداد مسخره ای در مقایسه با متوسط جهانی رسیده و این به نظر من از بزرگترین علایم حباب قیمت ملک است.

همینطور شاخص قدرت خرید (affordability index) مسكن تهران در محدود 0.2 است که یک ركورد در دنیا محسوب میشود و تقریبا از تمام پایتخت های دنیا (حتی آفریقا) کمتر است و گرانترین شهر های دنیا نظیر مسكو و لندن و توكیو این شاخص چندین برابر بالاتر از تهران است.

در برخی از مراكز ایالت های آمریكا مثل ممفیس مركز ایالت تنسی - شاخص قدرت خرید مسكن حدود 20 است (100 برابر تهران) و نسبت قیمت به در امد خانوار در کمتر از 1 است (در تهران حدود 24)

این علامت حبس یک حباب بزرگ در بازار مسكن تهران دارد که به نظر میرسد در شرف تخلیه است. بخصوص اینكه دولت بساز و بفروش دیگر بر سر کار نیست!!!




نگاه دوم:

متوسط قیمت هر متر مربع مسكن تهران در 15 سال اخیر رشدی در حدود 25 برابر را تجربه كرده است

درحالیكه شاخص مسكن در دنیا در همین مدت حدود 3 برابر شده و قیمت دلار در همین فاصله حدود 4 برابر یعنی مجموعا 12 برابر و شاخص تورم هم در همین فاصله حدود 10 برابر شده است و با متوسط سود بانكی 18٪ در همین مدت شاخصی با رشد حدود 12 برابر بدست می آید

به زبان ساده تر رشد قیمت مسكن در ایران حدود 2 برابر سریعتر از رشد متوسط در دنیا بوده است طبیعیه این روند كه غیرمنطقی هم بوده به تدریج با رشد كمتر قیمت مسكن به نسبت دلار و یا تورم به سمت تعادل حركت خواهد كرد.

متوسط بازدهی مسكن در سالهای اینده از سود بانكی(با علم به اینكه نرخ بهره بالاتر از تورم اعلام كردد) هم كمتر خواهدبود و اگرچه به رسم گذشته پس از دوره های ركود ممكن است بازده های بالاترز میانگین را در برخی سالها تجربه كند اما بازده میانگین قطعا كمتر از نرخ بهره خواهد بود ... پیش بینی بنده بازدهی متوسط در حدود 15٪ در 10 سال اینده است


برچسب ها: بازار مسکن ، قیمت مسکن ، حباب قیمت مسکن ، حباب قیمت ملک ، حباب قیمت آپارتمان ،
آخرین ویرایش: شنبه 10 خرداد 1393 08:14 ب.ظ

 
 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر
نظرات پس از تایید نشان داده خواهند شد.